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优秀项目经理武林秘籍
日期:2019年3月19日  点击次数:1600次  本文作者:人力资源部

优秀项目经理武林秘籍

(道路千万条,秘籍第一条)
~走过路过,不要错过~

“十一十得”心经

上要有大志懂经济识战略
下要肯低头会砌砖能卖房
左要会识人会用人会带人
右要会做事会理事会管事
十个“一”:
一技之长:专业能力突出
独当一面:有责任有担当
不拘一格:工作思维有创新
一专多能:复合型人才,多方位发展
一叶知秋:做事有预见能力
一诺千金:品德高尚
一言九鼎:目标明确
一针见血:能透过现象看本质
一马平川:能带兵打仗
万众一心:会带团队
十得项目经理:
脑要想得、耳要听得、眼要认得、嘴要说得、脸要看得、手要写得、心要忍得、胸要谋得、肚要喝得、腿要跑得。

“三心七力”法则

  项目经理就是项目核心,是公司管理执行者。一个项目经理的优劣影响一个项目的成败。一个优秀项目经理必须以下十个要素即“三心七力”。
  1.责任心
  项目总要将对待家事一样的责任心放在公事上。将项目经理的责任铭记于心,牢记于怀,才能践之于行。以创造企业价值与利润为己任。时刻为企业着想,把企业日常运营情况熟记于心。
  2.正直心
  对内作为项目的操盘手,要坚持一碗水端平,赏罚分明,公平公正。对外作为企业的代言人,要为企业承担社会责任,传播企业正能量,服务于政府、服务于客户,提升企业品牌价值。
  3.事业心
  为项目思考全局为企业后续发展出心出力,拓展市场,全身心投入,追求卓越,以实现自我价值为目标。用干事业的心态来干工作,时刻保留不断超越项目目标之心,有使命感,有担当,以坚定的步伐引领团队。
  4.学习力
  项目总必须加强学习各专业线条的基础知识,了解各专业相关工作,以便项目在运营过程中能确定目标把握方向。此外房地产市场是敏感而多变,需要不断接受新的知识掌握新技能才不会被市场淘汰,如学习新材料、新工艺、精装房、投拓新模式等等。
  5.执行力
  正所谓上行下效,须以自身坚强的执行力进而带动团队的执行力。对于公司下达的项目目标,项目总必须能克服一切困难,解决本位主义思想,不能等、靠、要,必须要针对项目目标有超强的执行能力,排除万难,达成目标。
  6.沟通力
  任何一个问题都可以通过沟通解决,作为优秀项目总更应具备沟通的能力,熟悉与政府、与合作单位、与上级、与下属等等沟通形式,掌握各种沟通技巧,减少沟通障碍,做到信息传递畅通到位。
  7.凝聚力
  一个项目总能做的事情是有限的,项目目标的实现更多的是依靠团队所有成员和各专业线条的协同配合、共同努力完成。用人之所长因此项目总必须团队力量凝聚时刻能激励团队成员,保持高昂的斗志和工作激情。
  8.创新力
  房地产竞争压力越来越大,优秀的项目总应该不断创新产品、创新模式,才能人有我优,人优我特,人特我转,永远持续领先。
  9.协调力
  一个房地产项目开发运营过程涉及政府、供方、客户多种资源,需要协调政府各职能部门才能完成快速完成报批手续,协调各类合作单位完成产品设计、施工生产、营销策划与推广,内部各线条开展内控管理,资金支付这一切都需要超强的协调能力才能确保项目正常运营。 
  10.应变与决策力
  项目运营过程发生突发事件如客户维权、供应商维权等都需要项目快速应变力,及时处理突发事件,开展公关,将影响降至最小。

四大金刚

  一般看来,具备以下特质的地产人,才适合干项目总。
  1.要有创业精神,不敢冒险,别干项目总。
  创业精神其实体现在两个方面,一是对工作目标、个人成就有很高要求,权力欲望相对强。这个很好理解,有人志向于改变世界,有人满足于生活温饱。
  2.要具有冒险精神,勇于承担风险。
  主要是指敢闯敢拼,能为了实现目标承担很多牺牲很多。这一点就很多人都做不到,人天生是厌恶风险的。
某房企老总坦言,他在选择项目总时候,会倾向于选择那些“见过世面,守规矩的,有抱负的穷人”,因为如果这个人过于富裕,他不适合做一把手,他没有斗志去克服困难。
  为什么现在项目总甚至城市总越来越年轻,一个原因也是因为年轻人更有冒险精神、更有斗志和冲劲。
  3.要有强烈的目标意识,扛不住压力,别干项目总。
  现在的项目总和以前那种协调型项目总不同了,他们的责任重大,要对项目经营指标负责,项目回款、利润指标不达标,轻则罚款,严重的直接撤职,项目节点亮红灯,项目总也要受到处罚。
  没有强大的抗压能力和强烈的目标意识,很难熬得过去。 
  4.情商不高,不懂交际,别干项目总。 
  项目总要上上下下,里里外外各种关系要理,各路牛鬼蛇神要打交道。不擅长交际的人干这个岗位就会很痛苦。项目总的日常工作中,对外关系维护可能会占了80%的精力,应酬到晚上2点是常有的事。每周只有3天能在家吃饭,4天都在外面应酬,有时候还得装孙子。
 所以,不懂人心,不懂和别人相处,情商不高,也干不好地产项目总。

“一颗红心三大要素”

  项目经理是“全能型”人才,从拿地设计到开发报建,从工程合约到营销物业,都要懂一些。对于一个团队而言,团队的战斗力归根结底要看项目经理的能力,正所谓兵熊熊一个,将熊熊一窝。优秀的项目经理需要具备“一颗红心三大要素”。一颗红心是指项目经理首先要有过硬的政治素质,要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识,在此基础上,一名优秀项目经理还要有三大要素。
  1.管理能力是优秀项目经理的基础要素。
  管理实质就是一个PDCA循环过程,高级管理人员70%时间用在管人,能否打造、凝聚、带领一支优秀的团队,是项目经理管理能力的主要体现,也是项目经理带领的团队能否打赢胜仗的基础。
  2.专业知识是优秀项目经理的支撑要素。
  项目经理是通才,而非专才。不过,多懂一些专业知识,是非常有利于工作的。我们认为项目经理必的专业知识有三类,分别是财务知识、投资知识、运营知识。财务知识让你用“投资”的眼光看项目的现金流、了解资金情况,从而倒逼销售、工程、合约、设计、开发等各个环节。投资知识让你用“投拓”的眼光看投资测算、了解拿地流程,搭建土地信息获取、定位强排、市场分析、客户研判等知识体系,拿好地承担发展重任。运营知识让你用“系统”的眼光看目标管理、了解项目进度,通过房地产运营管理体系,分解一级节点,做好进度和风险管理。
  3.资源整合是优秀项目经理的必备要素。
  资源整合包括三个方面,一是整合内部资源的能力,通过沟通协调,调动公司三级架构各个专业线条协作完成项目目标;二是整合供方资源的能力,让总包、监理、代理等合作单位调动最好的资源投入项目开发;三是整合政府关系的能力,能够搭建对各级政府、主管部门、所在社区的良好关系。整合资源就是项目经理情商的体现,就像昨天课上讲的,要让别人觉得不帮你都不好意思,如果真的达到内部资源、供方资源甚至政府部门都想帮你的状态,那你的项目还能搞不好吗?
  综合来讲,一名优秀项目经理的必备一颗红心,三大要素:管理能力、专业知识和资源整合。

责任编辑:杨海燕

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